Kalkuliert: Lohnt sich die Vermieter-Rolle jetzt noch?

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By Matt

Kalkuliert: Lohnt sich die Vermieter-Rolle jetzt noch?

In einem Marktumfeld, das von steigenden Immobilienpreisen und variierenden Mietzinsen geprägt ist, stellen sich viele die Frage, ob es sich noch lohnt, Vermieter zu sein. Die Investition in Wohnraum zur Vermietung ist eine Entscheidung, die gut überlegt sein will. Doch welche Faktoren bestimmen heute die Rentabilität einer solchen Anlage? In diesem Artikel gibt es Antworten

Die Rechnung hinter der Miete verstehen

Kann ich die Miete erhöhen ohne Mietspiegel-Berücksichtigung? Wie hoch muss die Miete sein, um meine laufenden Immobilien Verbindlichkeiten decken zu können? Diese und andere Fragen treiben Vermieter um und sind vor allem durch glasklare Kalkulationen zu beantworten.

Bei der Festlegung der Miete kommt es darauf an, sowohl die laufenden Kosten als auch potenzielle Einnahmen sorgfältig zu balancieren, insbesondere wenn eine Anpassung der Miete ohne direkte Orientierung am Mietspiegel vorgenommen wird. Angenommen, der Erwerb einer Liegenschaft schlägt mit 300.000 Euro zu Buche und das aufgenommene Darlehen wird zu einem Zinssatz von 2% jährlich bedient. Um nicht nur die Finanzierungskosten zu decken, sondern auch Rücklagen für Instandhaltung zu bilden und darüber hinaus einen Gewinn zu erwirtschaften, sollte die Kaltmiete idealerweise bei etwa 1.000 Euro monatlich liegen.

Pflichten und Kosten eines Vermieters

Das Vermieter-Dasein geht Hand in Hand mit einer Reihe von Pflichten, die sowohl finanziellen als auch zeitlichen Aufwand bedeuten. Die sorgfältige Instandhaltung der Immobilie, beispielsweise regelmäßige Malerarbeiten oder die Erneuerung der Heizungsanlage, sind essentiell, um den Wert der Immobilie zu erhalten und Mieterinnen und Mieter zufriedenzustellen.

Weiterhin ist die akkurate Abwicklung der Nebenkostenabrechnungen ein jährlich wiederkehrender Prozess, der Detailgenauigkeit erfordert, um alle umlegbaren Kosten korrekt zu erfassen und zu verteilen. Eine gute Betreuung der Mieterschaft, die schnelle Reaktionen auf Anfragen und Probleme umfasst, ist ebenfalls zeitintensiv, stärkt jedoch die Mieterbindung und kann Leerstände vermeiden helfen. Zudem ist es ratsam, finanzielle Rücklagen zu bilden, um für Zeiten ohne Mieteinnahmen oder für unerwartete größere Instandsetzungen gewappnet zu sein.

Steuerliche Aspekte bei Mieteinnahmen

Die Versteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bildet einen wesentlichen Bestandteil der finanziellen Überlegungen von Vermietenden. Doch bietet das Steuerrecht Möglichkeiten, bestimmte Ausgaben als Werbungskosten zu deklarieren, was die Steuerlast erheblich reduzieren kann. Dazu zählen beispielsweise die Zinsen, die für ein aufgenommenes Darlehen zur Finanzierung der Immobilie gezahlt werden.

Ebenso lassen sich Abschreibungen, bekannt als AfA (Absetzung für Abnutzung), ansetzen, welche die Wertminderung der Immobilie über die Jahre berücksichtigen. Kosten, die durch die Instandhaltung der Immobilie entstehen, wie die Erneuerung des Dachs oder die Modernisierung des Badezimmers, können ebenfalls steuermindernd geltend gemacht werden.

Nachgerechnet: So würde sich eine Vermietung lohnen

Angenommen, der Kauf einer Immobilie kostet 300.000 Euro und wird teilweise mit einem Kredit finanziert, der jährlich 2% Zinsen aufweist. Die monatliche Kreditrate beläuft sich auf 1.000 Euro. Zusätzlich werden für die Instandhaltung und Sanierung jährlich 2.400 Euro zurückgelegt, also 200 Euro pro Monat. Steuerlich lässt sich ein Teil der Kosten, etwa Zinsen und Abschreibungen, geltend machen, wodurch sich die steuerliche Belastung reduziert.

Um ein einfaches Beispiel zu kalkulieren: Nehmen wir an, die steuerlichen Vorteile reduzieren die Kosten um 200 Euro monatlich. Damit belaufen sich die monatlichen Ausgaben auf 1.000 Euro für den Kredit plus 200 Euro für Sanierungsrücklagen, abzüglich 200 Euro steuerliche Entlastung, was 1.000 Euro ergibt.

Um nicht nur die Kosten zu decken, sondern auch einen Gewinn zu erzielen, sollte die Miete daher mindestens 1.200 Euro betragen. Dieser Betrag deckt die Ausgaben und generiert zusätzlich 200 Euro monatlich als Gewinn vor weiteren Steuern.